ベトナム不動産

• ベトナム政府との土地賃貸契約
  空き地を借りて開発する形式が一般的で、最長50～70年までの長期リースが可能です。開発後、テナントは小売・オフィス・住宅・工業用途などに転貸可能です。地代は年払いまたは一括払いが可能ですが、一括払い方式の場合のみ土地使用権を担保にすることができます。
• 経済区・輸出加工区・工業団地内の転貸
  これらのゾーンでは、開発業者がインフラ整備済みの土地をテナントに再リースします。契約期間は通常、元のリース契約と同じ終了日までとなります。地代は年払いか、インフラ利用料＋管理費・ユーティリティ費用を分割で支払う形式です。
• 商業用リース（オフィス・店舗等）
  一般に数年単位の契約で、通常は3か月分の賃料とサービス料を前払いします。
• 住宅用リース
  契約条件は当事者間の自由な交渉に委ねられます。ただし、住居用ユニットをオフィスとして使用することは法律で禁止されています。

• 工業団地・ハイテクパークなどでは、政令第02/2022/ND-CPに基づき標準契約書のひな形が存在しますが、詳細条項は交渉可能です。
• 一方、国家を貸主とする土地賃貸では、契約条項は原則として規制されており、交渉の余地はありません。

• 国家からの土地賃貸は原則最長70年（外交団体は99年）。更新も可能ですが、住宅プロジェクト以外は通常50年。
• 民間間の賃貸には明確な法的上限はないものの、土地使用権証書や営業許可証に記載された期間内に限られます。

• 民間の賃貸契約では、契約上の取り決めがない限り延長要求は不可。
• 一方、国家とのリースでは延長申請は可能ですが、許可は当局の裁量によります。

貸主が解除できる主な理由：

• 3か月以上の賃料未払い
• 用途違反
• 故意の損壊
• 無断の修繕・改装・転貸

借主が解除できる主な理由：

• 安全性に問題があるが貸主が修繕しない
• 不合理な賃料引き上げ
• 第三者の権利により使用が制限される

• ベトナム国内の契約当事者間では、ベトナムドン（VND）での支払いが義務付けられています（外貨管理規制）。
• 支払頻度は月・四半期・年・一括など交渉可能ですが、一般的には前払いです。

• 賃料の見直しは契約で合意された方式に基づき、通常は年単位で変更されます。
• 増額上限に関する明確な法的規制はありません（ただし、国家との土地賃貸を除く）。

貸主の義務：

• 使用の妨げがないようにする
• 契約に従い物件を引き渡す
• 建物の構造的修繕を行う

借主の義務：

• 期限内の賃料支払い
• 保証金の支払い（無利息）
• 法令・規則の遵守と事業ライセンスの維持
• 物件の適正管理
• 修繕時の通知と貸主の立ち入り許可
• 点検時の立会い
• 従業員・訪問者による損害への責任

• 譲渡や転貸は契約による交渉次第です。関係会社への譲渡権などを事前に確保することも可能です。
• 原則として、貸主の承諾が必要です。

• 不可抗力により大きな損壊が発生した場合、契約は終了することが一般的です。この期間中は賃料の支払いも停止されます。
• 借主に原因がある場合は、修繕・復旧費用の負担が発生します。

• 通常、建物全体の必須保険（例：火災保険）は貸主が負担します。
• 借主は、事業中断保険・賠償責任保険などの個別保険を求められる場合があります。

はい。2014年不動産法第28条第5項に基づき、契約は有効に存続します。

所有者の破産・差押えの場合でも、契約に特別な定めがなければ通常は影響を受けません。